Una de las mayores confusiones al presupuestar una reforma es el IVA. ¿Pagará 10% o 21%? Esta diferencia puede sumar cientos de euros en tu presupuesto final. En Madrid 2026, la norma general es clara: reformas en viviendas principales pueden optar al IVA reducido del 10%, pero solo bajo condiciones específicas. Muchos propietarios pierden este beneficio por desconocimiento o porque sus contratistas no lo aplican correctamente.
En esta guía te explicamos exactamente cuándo aplica cada tipo de IVA, cómo verificarlo y qué errores evitar para asegurar que pagas el mínimo legal.
| Tipo de reforma | IVA aplicable | Condiciones |
|---|---|---|
| Reformas en vivienda >2 años | 10% | Materiales ≤40% del total, inversión >3.000€ |
| Reformas en vivienda <2 años | 21% | Cualquier reforma de nueva construcción |
| Locales comerciales | 21% | Siempre, sin excepción |
| Reformas no sometidas a licencia | 21% | Pintura simple, tapicerias sin estructura |
La vivienda debe haber sido ocupada como tal hace más de dos años. El cálculo es simple: si compraste el piso hace 2 años y 1 día, aplica IVA 10%. Si lo compraste hace 1 año y 11 meses, pagarás 21%. Esta norma aplica tanto a compras de segunda mano como a pisos que fueron nuevos construcción hace más de 2 años.
Regla: Si los materiales suponen más del 40% del presupuesto total, se aplica IVA 21%.
Ejemplo: Si tu reforma cuesta €10.000 total (€6.000 mano de obra + €4.000 materiales), los materiales son el 40%, aplicando IVA 10%. Pero si cuesta €10.000 (€5.900 mano de obra + €4.100 materiales), los materiales son el 41%, aplicando IVA 21%.
El presupuesto total debe ser superior a €3.000 (actualmente). Reformas menores (pintura, cambio de grifo, pequeñas reparaciones) que cuesten menos de €3.000 pueden estar exentas de IVA o aplicar diferentes reglas.
Proyecto: Reforma completa de piso de 90m² (25+ años)
Proyecto: Reforma con exceso de materiales
Diferencia respecto a IVA 10%: +€900 más caro
Proyecto: Reforma de piso nuevo comprado hace 1 año
Si compraste tu piso hace 1 año pero la construcción fue hace 10 años, aplica IVA 10%. Lo que cuenta es la antigüedad de ocupación del edificio, no cuándo lo compraste. Muchos contratistas cometen este error.
Un presupuesto vago que solo dice "€12.000 reforma" no te permite verificar si el 40% está bien distribuido. Exige siempre un desglose completo. Algunos contratistas inflan intencionadamente el porcentaje de mano de obra para aplicar incorrectamente IVA 10%.
Cuando recibes la factura final, verifica que el IVA aplicado es correcto. Si dice 21% pero tú cumples con todas las condiciones para 10%, puedes reclamar la devolución del IVA excedente en tu declaración fiscal (si eres autónomo o empresa).
Algunos propietarios dividen la reforma en partes pequeñas para quedarse bajo €3.000 y evitar IVA. Esto es fraude fiscal. Hacienda puede considerar todas las obras relacionadas como un único proyecto y aplicar el IVA correspondiente, más multas.
| Tipo de reforma | Presupuesto base | Con IVA 10% | Con IVA 21% | Diferencia |
|---|---|---|---|---|
| Baño completo | €5.500 | €6.050 | €6.655 | €605 |
| Cocina completa | €12.000 | €13.200 | €14.520 | €1.320 |
| Piso 90m² integral | €13.500 | €14.850 | €16.335 | €1.485 |
| Piso 150m² integral | €22.000 | €24.200 | €26.620 | €2.420 |
Para que tu contratista aplique correctamente IVA 10%, necesita:
Si tienes la vivienda alquilada, generalmente se aplica IVA 21%, aunque técnicamente sea una vivienda >2 años. La norma requiere que sea para uso residencial propio. Hacienda considera que si está alquilada, no es tu vivienda principal.
Aplica IVA 21%. El IVA reducido solo se aplica a vivienda habitual del propietario.
La reforma en un piso que pertenece a una comunidad de bienes (dos o más propietarios) puede aplicar IVA 10% si cumple condiciones, pero es más complejo de documentar. Consulta con un asesor fiscal.
En Madrid 2026, si tu vivienda principal tiene más de 2 años y la reforma mantiene materiales ≤40% del total, puedes aplicar IVA reducido del 10%. Esto puede ahorrar €600-€2.500 dependiendo del presupuesto. La clave es: obtén desglose detallado del presupuesto, verifica que el contratista indica el IVA correcto en la factura, y conserva toda la documentación. Si hay dudas, no dudes en consultar un asesor fiscal antes de firmar el presupuesto.
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